Hoe de waarde van bouwgrond berekenen?
Bouwgronden worden almaar schaarser. Dat de gemiddelde prijzen van bouwgrond in Vlaanderen blijven stijgen is dus niet verwonderlijk. Maar welke factoren bepalen nu eigenlijk de waarde van bouwgrond en verkoopt u bouwgrond beter aan een particuliere bouwheer of aan een projectontwikkelaar? Met de tips van Verhelst Vastgoed maakt u de juiste keuzes.
Gemiddelde prijzen bouwgrond
In 2018 schommelden de gemiddelde prijzen van bouwgrond in Vlaanderen volgens Statistiek Vlaanderen nog rond de 177 euro per m2. De goedkoopste bouwgronden kostten 76 euro per m2, de duurste maar liefst 1.000 euro per m2. Tegenwoordig zijn gemiddelde prijzen voor vergunde en bouwrijpe gronden van 210 euro per m2 al geen uitzondering meer.De ligging is dus zeker een bepalende factor voor de waarde van bouwgrond, maar niet de enige. We lijsten de belangrijkste prijsbepalende criteria op:
Welke factoren bepalen de waarde van bouwgrond?
Zoals bij elke vastgoedtransactie bepalen vraag en aanbod de waarde van bouwgrond. Alleen heeft de overheid bij bouwgronden een aanzienlijke impact op die prijs. Onder meer het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP), de plannen van aanleg (bv. BPA) en lokale voorschriften zijn doorslaggevend bij de waardebepaling van bouwgrond.Naakte bouwgrond of bouwrijp en vergund?
Natuurlijk is een naakte bouwgrond zonder vergunningen een pak minder waard dan een bouwrijpe bouwgrond. Elke kandidaat-koper weet dat het verkrijgen van de nodige vergunningen hopen tijd kost. Bovendien is het nooit zeker dat de gewenste vergunningen effectief verkregen worden. Het loont dus zeker de moeite om als verkoper reeds de nodige inlichtingen te verzamelen vooraleer u de bouwgrond te koop aanbiedt!Bestemming van de grond
Verkoopt u industriegrond, landbouwgrond of bouwgrond met hoofdbestemming wonen? En is daarin een subcategorie van toepassing zoals Waardevol agrarisch gebied of woongebied met recreatief karakter?De overheid beslist wat een kandidaat-koper op de grond in kwestie mag bouwen en welke activiteiten er toegelaten zijn. Zowel op gewestelijk niveau (Ruimtelijke structuurplannen) als op lokaal niveau (Bestemmingsplannen) zijn de richtlijnen voor ruimtelijke ordening vooraf vastgelegd.
Toegelaten bebouwing en toegelaten densiteit
Welk type bebouwing toegelaten is op de bouwgrond, is ook door de overheid omschreven. Mogen er enkel vrijstaande woningen gebouwd worden of ook appartementen?Wil u een bouwgrond verkopen aan projectontwikkelaars, dan is de “toegelaten densiteit” ontzettend belangrijk. Hoeveel woningen per hectare, hoeveel bouwlagen en hoeveel wooneenheden gebouwd mogen worden, bepalen de winstmarge van de ontwikkelaar en zijn dus rechtstreeks verbonden aan uw verkoopprijs!
Perceelgrootte en vorm
Brede percelen zijn meer waard dan smalle en diepe percelen. Brede percelen geven immers meer mogelijkheden naar gevelbreedte en bereikbaarheid van bovengrondse parkeerplaatsen.Een grotere lap grond is echter niet per se interessanter dan kleinere kavels. In tegendeel zelfs! Tenzij de grote lap grond verder verkavelbaar is natuurlijk. Er is nu eenmaal meer vraag naar betaalbare gronden (lees: kleinere percelen) dan naar grote bouwgronden voor duurdere bouwprojecten.
Niet-vervuilde grond
Niemand wil vervuilde grond kopen. Dat brengt ongewenste gezondheidsrisico’s met zich mee en de grond moet gesaneerd worden. Dit risico en de aanzienlijke saneringskost willen kandidaat-kopers vermijden of minstens verrekenen in de aankoopprijs. Verifieer daarom altijd het bodemattest en surf ook eens naar de website De Grote Grondvraag van de Vlaamse overheid. Die brengt de gezondheid van Vlaamse gronden overzichtelijk in kaart.Mobiliteit
Hoe vlot geraken toekomstige bewoners met het openbaar vervoer of de wagen naar het werk, scholen en winkels? Hoe minder verplaatsingstijd nodig is, hoe aangenamer voor de bewoners en hoe beter voor het milieu. De Mobiscore van de Vlaamse Overheid geeft alvast een eerste indicatie van de toegankelijkheid en milieu impact van de bouwgrond locatie.Beschikbaarheid
Is de bouwgrond meteen vrij in gebruik voor de koper of moet die wachten tot er uitsluitsel is omtrent voorkooprecht of beslag? Ook deze punten wilt u duidelijk vermelden als u een bouwgrond verkoopt.Extra pluspunten
Naast bovenstaande criteria zijn er nog bepaalde aandachtspunten die uw bouwgrond aantrekkelijk maken voor kandidaat-kopers:Oriëntatie van het perceel
Een zongerichte tuin is altijd aangenaam.
Aard en draagkracht van de ondergrond
Dit bepaalt welk type fundering nodig is om verzakking te voorkomen (bv. kleigrond versus zandgrond). Ook het gebrek aan niveauverschillen is een belangrijke troef.
Bebossing
Een bouwklare bouwgrond met gras of struikgewas kan meer interesse wekken dan een bebost perceel. Mag de toekomstige eigenaar de bomen op het perceel wel vellen en hoeveel bomen moet die dan herplanten?
Bouwgrond verkopen aan projectontwikkelaars of niet?
Projectontwikkelaars zoeken voortdurend nieuwe gronden voor hun nieuwbouwprojecten. Een bouwgrond verkopen als particulier aan projectontwikkelaars is dus zeker het overwegen waard. Alleen willen projectontwikkelaars die gronden natuurlijk zo goedkoop mogelijk aankopen en de afgewerkte nieuwbouw units zo duur mogelijk verkopen. Daar zit hun winst. Bij verkopen aan projectontwikkelaars is goed onderhandelen cruciaal.Conclusie?
Maak eerst uw huiswerk als u bouwgrond wil verkopen als particulier! Verzamel voldoende informatie en informeer uitgebreid over vergunningen vooraleer u de bouwgrond te koop aanbiedt.Let op met gratis schattingen aangeboden door projectontwikkelaars! Zij zijn betrokken partij en schatten de waarde van bouwgrond doorgaans lager in dan de werkelijke marktwaarde, in de hoop de grond aan de voordelige prijs te kunnen inkopen. Schakel bij voorkeur een ervaren, externe en onafhankelijke professional in die enkel uw belangen verdedigt en u bijstaat tijdens de onderhandelingen met projectontwikkelaars.
Gratis bouwgrond schatting
Bij Verhelst Vastgoed komen we uw bouwgrond gratis schatten in de ruime regio’s rond Antwerpen en de Kempen. Nadien beslist u zelf of u de bouwgrond zelf verkoopt of onze expertise en connecties inschakelt.VRAAG HIER UW GRATIS SCHATTING AAN
Deel dit artikel: