Opschortende voorwaarde: betekenis, valkuilen en tips.

Bij onroerende aankopen nemen partijen in de voorlopige koopovereenkomst meestal een opschortende voorwaarde op. De vastgoedspecialisten van Verhelst Vastgoed verduidelijken wat dit begrip precies betekent, welke risico’s eraan verbonden zijn en hoe u ongewenste scenario’s vermijdt. U wil toch niet dat uw kandidaat-koper de voorwaarde gebruikt om alsnog onder de aankoop uit te geraken of dat u als koper gebonden blijft aan een onmogelijke aankoop?

Definitie opschortende voorwaarde

Een opschortende voorwaarde is een clausule die partijen beschermt tegen onvoorziene gebeurtenissen tussen het afsluiten van een voorlopige aankoopbelofte (“compromis”) en een definitieve uitvoering van de overeenkomst (verlijden van de akte). De clausule beschrijft een specifieke voorwaarde die bepalend is om de koop definitief te laten doorgaan of te annuleren. Bijvoorbeeld de voorwaarde dat de kandidaat-koper een hypothecaire lening verkrijgt. Wordt deze voorwaarde niet vervuld, dan zijn de verplichtingen uit de voorlopige overeenkomst niet opeisbaar en gaat de koop niet door.

Wettelijke definitie opschortende voorwaarde

Juridische definitie opschortende voorwaarde volgens het Burgerlijk Wetboek (art. 1181-1182):

"Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis ,ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is. In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad. In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan.

Wanneer de verbintenis is aangegaan onder een opschortende voorwaarde, blijft het risico van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt, voor de schuldenaar die zich slechts verbonden heeft ze te leveren ingeval de voorwaarde vervuld wordt.

Indien de zaak geheel teniet gegaan is buiten de schuld van de schuldenaar, is de verbintenis teniet.

Indien de zaak schade geleden heeft buiten de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser de keus om ofwel de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, zonder vermindering van de prijs.

Indien de zaak schade geleden heeft door de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser het recht om ofwel de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, met schadevergoeding "

Belangrijk om te onthouden bij interpretatie

De voorwaarde moet een toekomstige en onzekere gebeurtenis beschrijven of een onvoorziene gebeurtenis in het verleden waarvan partijen niet op de hoogte waren.

De gebeurtenis mag niet afhangen van de wil van één van de partijen. Zo mag de kandidaat-koper zich niet zomaar beroepen op het opschortend beding (bv. verkrijgen lening) om vrijblijvend af te zien van de aankoop. Bij betwisting moet de koper bewijzen voorleggen dat er voldoende moeite werd gedaan om de voorwaarde binnen een redelijke termijn (of de expliciet beschreven termijn) te vervullen (bv. het voorleggen van bewijzen over kredietweigering bij verschillende banken).

Zolang de voorwaarde niet werd vervuld, is er geen uitvoering of opeisbaarheid mogelijk. Dit kan impliceren dat er geen eigendomsoverdracht of verkoop meer volgt, dat partijen schadevergoedingen aan elkaar verschuldigd zijn, enz...

Soorten en voorbeelden van opschortende voorwaarden

Er zijn verschillende ontbindende voorwaarden mogelijk. De best gekende is zonder twijfel de “opschortende voorwaarde verkrijgen lening”. In dit geval behoudt de kandidaat-koper zich het recht voor om alsnog van de definitieve koop af te zien wanneer die geen hypothecair krediet toegewezen krijgt.

Ook het verkrijgen van een verkavelingsvergunning, bouwvergunning, milieuvergunning of gunstig bodemattest zijn veel voorkomende voorwaarden in koopovereenkomsten.

Zelfs een arbeidsovereenkomst kan deel uitmaken van een opschortend beding. De bevestiging aan de kandidaat-koper door diens werkgever over de toekomstige arbeidsplek bijvoorbeeld.

Tips om rouwkoop of schadevergoedingen te vermijden

In principe is elk bod bindend van zodra het bod van koper aan verkoper overgemaakt wordt én de koper het bod accepteert. Zelfs als het bod, niet aangetekend, maar per e-mail of sms verstuurd wordt. Vermeld daarom ook bij elk bod reeds een ontbindende voorwaarde.
Denk vooraf goed na welk voorbehoud nodig en wenselijk is om beide (!) partijen te beschermen om de koop alsnog vlot en veilig af te ronden.
Beschrijf het opschortend beding zo duidelijk mogelijk. Welke voorwaarde moet vervuld worden, binnen welke termijn en welke vervolgstappen of schadevergoedingen zijn voorzien bij betwisting? Vermeld eventueel ook al welke bewijzen nodig zijn.
Gaat de aankoop niet door? Vergeet dan niet om reeds betaalde voorschotten terug te vorderen of terug te storten.

Neem geen onnodige risico’s

De makelaars van Verhelst Vastgoed voorzien alle papierwerk om uw aankoop of verkoop correct, vlot en veilig te realiseren.

ZET ONS AAN HET WERK

Deel dit artikel: