Huurindexering & EPC-labels: Wat U Moet Weten in 2023
Bij het huren of verhuren van een woning is het essentieel om op de hoogte te zijn van de regels omtrent huurindexatie. Recent zijn er belangrijke veranderingen geweest bij het indexeren van de huur, vooral voor woningen met specifieke energieprestatiecertificaten. In dit nieuwsbericht duiken we dieper in wat dit betekent voor huurders en verhuurders in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. We bespreken de criteria voor aangepaste huurindexering, de toepassing van de correctiefactor, en wat te doen bij eventuele geschillen.
Criteria voor aangepaste huurindexering
Bepaalde woningen vereisen een specifieke formule voor huurindexatie. Er zijn drie specifieke kenmerken waaraan deze woningen moeten voldoen:- De woning wordt gehuurd of verhuurd als hoofdverblijfplaats op de particuliere markt. Sociale woningen en studentenhuurcontracten zijn uitgesloten. Maar, als u verhuurt via een woonmaatschappij (voorheen sociaal verhuurkantoor), dan is de hoofdhuurovereenkomst wel onderworpen aan deze maatregel.
- Het huurcontract ging in vóór 1 oktober 2022 volgens de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet.
- De woning heeft een EPC-label D, E of F, of er is geen EPC-label voor de woning.
Toepassing van de correctiefactor
Bij het indexeren van de huurprijs is het niet enkel een kwestie van de standaard huurindexering toe te passen. Voor bepaalde woningen met specifieke kenmerken is er een aanvullende correctiefactor in het leven geroepen. Deze factor zorgt ervoor dat er een eerlijke balans blijft tussen de waarde van de woning (vooral gebaseerd op de energieprestatie) en de huurprijs die wordt gevraagd. Laten we de werking en het belang van deze correctiefactor nader onderzoeken.Waarom een correctiefactor?
De correctiefactor is geïntroduceerd om de huurprijzen van woningen met een lagere energie-efficiëntie in balans te houden. Hiermee wordt getracht zowel de belangen van huurders als verhuurders te beschermen, waarbij wordt gestimuleerd dat woningen met een lager EPC-label worden verbeterd.Hoe wordt de correctiefactor berekend?
De basisformule voor huurindexering (basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/aanvangsindexcijfer) wordt vermenigvuldigd met de correctiefactor. De exacte waarde van deze correctiefactor is afhankelijk van twee variabelen: het EPC-label van de woning en de verjaardatum van het huurcontract.Timing van indexatie met correctiefactor
De huurprijsindexatie, in combinatie met de correctiefactor, is gebonden aan specifieke richtlijnen qua timing. Hoewel het misschien verleidelijk is om onmiddellijk de huur te indexeren zodra de beperkende maatregelen vervallen, is dit niet noodzakelijk en zelfs niet altijd in het voordeel van de verhuurder. Hier volgt een diepgaand overzicht van de timing en duurzaamheid van de indexatie met betrekking tot de correctiefactor.Moment van eerste indexatie na 1 oktober 2023
Het vervallen van de beperkende maatregelen op 1 oktober 2023 betekent niet automatisch dat verhuurders direct huurindexering moeten toepassen. Het daadwerkelijke indexatiemoment is gekoppeld aan de verjaardatum van het huurcontract. Dit houdt rekening met de individuele afspraken tussen huurder en verhuurder en verzekert een soepele overgang.Continuïteit in de toepassing van de correctiefactor
Zodra de correctiefactor in werking treedt, is het niet eenmalig. Bij elke volgende huurindexatie, ongeacht het jaar, dient de correctiefactor opnieuw te worden toegepast. Dit waarborgt consistentie en eerlijkheid in de huurmarkt, ongeacht de energieprestaties van een woning op dat moment.Overgang naar een beter EPC-label en implicaties
Een verbetering in het EPC-label van een woning kan de noodzaak van de correctiefactor voor huurindexering opheffen. Wanneer een woning een beter energieprestatiecertificaat behaalt, of wanneer er een nieuw huurcontract wordt ondertekend, kan de indexatie zonder correctiefactor worden voortgezet. Dit stimuleert verhuurders om energiebesparende verbeteringen aan hun eigendommen aan te brengen.Wat als de timing niet wordt gerespecteerd?
Het niet correct toepassen van de indexatietiming, of het negeren van de correctiefactor wanneer deze vereist is, kan leiden tot geschillen tussen huurder en verhuurder. Het is cruciaal om de richtlijnen te begrijpen en te volgen om potentiële juridische complicaties te voorkomen.Wat als de verhuurder een fout maakt?
Fouten in de huurprijsindexatie, vooral in deze periode van transitie en aanpassingen, kunnen voorkomen. Echter, het is essentieel voor zowel huurders als verhuurders om hun rechten en plichten in deze situaties te kennen. Hieronder volgt een gedetailleerde analyse van de te volgen stappen en mogelijke uitkomsten wanneer er een discrepantie in de huurprijs optreedt.Recht van de huurder op behoud van de oorspronkelijke huurprijs
Als een verhuurder te veel in rekening brengt, heeft de huurder het recht om het oorspronkelijke bedrag te blijven betalen. Dit beschermt de huurder tegen onrechtmatige prijsstijgingen en zorgt voor stabiliteit in de huurmarkt.Communicatie tussen huurder en verhuurder
Voordat formele juridische stappen worden ondernomen, is het aan te raden dat huurder en verhuurder proberen de discrepantie onderling op te lossen. Een open dialoog kan vaak misverstanden wegnemen en een kostbare rechtsgang vermijden.De rol van de vrederechter
Als de verhuurder vasthoudt aan de verhoogde huurprijs, kan een gang naar de vrederechter noodzakelijk zijn. Deze onafhankelijke instantie zal de situatie beoordelen en een uitspraak doen over de rechtmatigheid van de huurprijs. Het is van cruciaal belang dat zowel de huurder als de verhuurder de uitspraak van de vrederechter respecteren.Voorkomen van fouten in de toekomst
Voor zowel huurders als verhuurders is het essentieel om goed geïnformeerd te zijn over de huidige huurindexatieregels en -richtlijnen. Door nauwkeurig de huurprijs en eventuele indexaties te berekenen en te communiceren, kunnen toekomstige geschillen worden voorkomen.Aanpassingen in huurindexering na verbeteringen in EPC-labels na 1 oktober 2023
Het verkrijgen van een verbeterd EPC-label voor een woning kan gevolgen hebben voor de huurprijsindexatie. Een verbetering in het EPC-label kan leiden tot een wijziging in de toegepaste correctiefactor of zelfs het volledig wegvallen ervan bij bepaalde labels. Hier is wat u moet weten:
Uitleg over de nieuwe huurindexeringsregels bij verbeterde EPC-labels
- Directe impact van EPC-labels op huurindexering: Alleen woningen die een EPC-label A+, A, B of C hebben verkregen, mogen zonder correctiefactoren worden geïndexeerd. Dat betekent dat bij een verbetering naar een van deze labels, de huurprijs volledig geïndexeerd mag worden.
- Beperkingen in terugwerkende kracht: Een cruciale regel waar verhuurders rekening mee moeten houden, is dat ze geen huurindexering kunnen terugvorderen over een periode van drie maanden voordat een gunstiger EPC-label werd verkregen. Als voorbeeld: stel dat een woning op 1 oktober 2023 nog een EPC-label E had. Als dit label op 1 februari 2024 verbeterde naar een EPC-label C, dan is de volledige huurindexering zonder correctiefactor alleen toegestaan vanaf 1 februari 2024. Eerdere maanden, onder het oude label, vallen niet onder deze regel.
- Voorzichtigheid geboden: Zowel verhuurders als huurders moeten alert blijven en zich bewust zijn van deze specifieke regels rond EPC-labels en indexering. Het correct toepassen van deze regels voorkomt onaangename verrassingen en mogelijke juridische geschillen.
Deel dit artikel: