Belasting op buitenlandse onroerende inkomsten. Wat verandert er?

Tot aanslagjaar 2022 berekende de fiscus de belastbare basis voor onroerende inkomsten anders voor vastgoed in België dan voor vastgoed in het buitenland. Voor Belgisch vastgoed telt het kadastraal inkomen als basis, voor buitenlands vastgoed de werkelijke huurwaarde. Discriminerend volgens het Europees Hof van Justitie en daarom stuurt de Belgische overheid haar wetten bij. Wat verandert er precies en waarop moet u letten als u vastgoed in het buitenland bezit? De vastgoedspecialisten van Verhelst Vastgoed geven tekst en uitleg.

Wat is kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen (K.I.) is een fictieve waarde die de potentiële jaarlijkse netto opbrengst van een onroerend goed weergeeft. Het vertegenwoordigt het fictieve inkomen dat een vastgoedeigenaar in huuropbrengst voor het goed in kwestie zou ontvangen. Dat kadastraal inkomen gebruikt de overheid eveneens als referentiegetal bij de berekening van belastingen op onroerend goed. Zo dient de K.I.-waarde onder meer als basis voor de berekening van onroerende voorheffing in de personenbelasting en voor leegstandsheffing.

Belangrijk detail: het referentietijdstip voor het kadastraal inkomen in België is 1 januari 1975! De fictieve K.I.-waarde en de werkelijke huuropbrengst zijn daarom meestal erg verschillend.

Belasting op onroerende inkomsten vroeger en nu

Oude berekening

Berekening van de geïndexeerde basis over onroerende inkomsten in de personenbelasting:

Belgisch vastgoed: kadastraal inkomen x factor 1,4
Buitenlands vastgoed: reële huurinkomsten – buitenlandse onroerende belastingen – forfaitaire kostenaftrek 40%

Nieuwe wet

Vanaf 1 januari 2021 (kalenderjaar 2021 / aanslagjaar 2022) treedt de wetswijziging voor Artikel 7 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 (WIB 92) in werking.

Vanaf dan geldt kadastraal inkomen zowel voor de berekening van de belastbare basis voor onroerende inkomsten uit binnenlands én buitenlands vastgoed in de personenbelasting.

Nieuwe berekening

Belgisch vastgoed: kadastraal inkomen x factor 1,4
Buitenlands vastgoed: kadastraal inkomen x jaarlijkse correctiefactor x factor 1,4

Het principe “vrijstelling met progressievoorbehoud” blijft gelden. De Belgische fiscus rekent dus geen belasting aan op inkomsten waarop u reeds in het andere land taksen betaalt. Het basisbedrag van de inkomsten telt wél mee om het toepasbare belastingtarief te bepalen. Het is daarom mogelijk dat uw overige Belgische inkomsten (roerende) door de nieuwe regeling in een hogere belastingschijf belanden.

Uitzonderingen:

Onroerend goed dat voor beroepsdoeleinden verhuurd en/of gebruikt wordt vallen niet onder deze nieuwe regeling.
De nieuwe regeling geldt enkel voor personenbelasting, niet voor vennootschapsbelasting. Voor vennootschappen die buitenlands vastgoed bezitten, wordt geen kadastraal inkomen berekend.
Voor onbebouwde goederen in het buitenland (bijvoorbeeld bouwgrond) geldt een afwijkende rekenmethode (± 2 € / hectare).

Hoe buitenlands K.I. berekenen?

Ook om het kadastraal inkomen te bepalen voor buitenlands vastgoed hanteert de fiscus de fictieve huurwaarde op referentiedatum 1 januari 1975. Is die waarde niet gekend, dan mag de fiscus volgende rekenmethodes toepassen:

vergelijking van het K.I. bij soortgelijke panden
berekening in functie van de verkoopwaarde van het goed in 1975 x 5,3%
actuele verkoopwaarde van het onroerend goed x huidige correctiefactor om waarde in 1975 te benaderen De FOD Financiën publiceert de geldende correctiefactor jaarlijks in het Belgisch Staatsblad.

Procedure voor wie buitenlands vastgoed bezit

U bent verplicht om zelf aan de fiscus mee te delen dat u vastgoed in het buitenland bezit. Had u reeds eigendom in het buitenland voor 1 januari 2021, dan heeft u daarvoor nog tot 31 december 2021 de tijd. Nadien moet u elke eigendomsoverdracht of verwerving spontaan en binnen de 4 maanden melden. Opgelet: Bij laattijdige aangifte riskeert u administratieve boetes van 250 tot 3.000 euro!

De Administratie Opmetingen en Waarderingen (het vroegere Kadaster) stelt een lijst samen van alle belastingplichtigen die buitenlands vastgoed hebben aangegeven en contacteert de eigenaars om bijkomende inlichtingen te verzamelen.

Eens de fiscale administratie het kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed heeft vastgelegd, volgt een officiële betekening. Voor die betekeningen is de huidige streefdatum uiterlijk 1 maart 2022. Het nieuwe K.I. is ook raadpleegbaar via MyMinFin.

Pas in de aangifte personenbelasting 2022 moet u de onroerende inkomsten uit buitenlands vastgoed aangeven.

Vastgoed (ver)kopen in het buitenland?

De vastgoedspecialisten van Verhelst Vastgoed volgen nieuwe ontwikkelingen inzake wetgeving en vastgoedfiscaliteit op de voet. We rekenen met plezier met u mee om fiscaal voordelig vastgoed te (ver)kopen in het buitenland.

STEL UW VRAAG

Deel dit artikel: