Moet u meerwaardebelasting betalen als u uw woning verkoopt?


Denkt u een goede zaak te doen door uw woning te verkopen?

Stel dat u uw woning kan verkopen met een aanzienlijke winst, krijgt u die meerwaarde dan volledig in handen? Het antwoord op die vraag hangt voornamelijk af van de termijn binnen dewelke u de woning verkoopt. In bepaalde gevallen is de winst namelijk onderhevig aan een meerwaardebelasting. Wanneer u die beruchte meerwaardebelasting verschuldigd bent en wanneer niet, lichten we hieronder kort aan u toe.

U heeft vastgoed geërfd?

Goed nieuws als u vastgoed geërfd heeft. U hoeft namelijk geen meerwaardebelasting (maar wel successierechten!) te betalen wanneer u gebouwen of gronden verkoopt die u erfde. Al let u best even op als de verkoopwaarde een stuk hoger ligt dan de waarde die bij de aangifte van de erfenis werd opgegeven, want dan riskeert u alsnog ontdoken successierechten te moeten betalen. De waarde zelf en tijdig corrigeren, is in dit geval zeker aan te raden.

Bij een vastgoedschenking is wél meerwaardebelasting van toepassing als u verkoopt binnen de 3 jaar nadat u de schenking ontving.

U wil uw eigen woning verkopen?

De woning waarin u zelf woont, is in principe niet onderhevig aan meerwaardebelasting bij verkoop zolang u daar minstens 12 maanden effectief heeft gewoond. Deze clausule vermijdt dat speculanten snel even intrek nemen in een woning om die meteen daarna weer met belastingvrije winst te verkopen. Ook als de woning langer dan 6 maanden leegstaat, is winstbelasting verschuldigd.

Heeft u een gebouw gekocht of zelf een woning gebouwd (waar u niet in woont) en wilt u deze binnen de 5 jaar opnieuw verkopen, dan wordt een deel van de verkoopwinst belast tegen een tarief van 16,5 % (plus gemeentebelasting). De termijn van 5 jaar wordt hierbij berekend vanaf de datum van de authentieke aan- / verkoopakte of bij nieuwbouw de datum van eerste ingebruikname van de woning.

Moet u ook meerwaardebelasting betalen als u grond wil verkopen?

Ja, ook bij de verkoop van bouwgrond binnen de 8 jaar komt de fiscus langs. De voorwaarden zijn zelfs nog strenger als u verkoopt binnen de 5 jaar na aankoop, want dan bedraagt het tarief van de meerwaardebelasting maar liefst 33% op de gegeneerde winst (plus gemeentebelasting).

Gronden die onteigend worden waarbij een meerwaarde wordt gerealiseerd, vallen niet onder het stelsel.

Samengevat:
  Eigen (bewoonde) woning Ander gebouw Grond
Aankoop < 5j geleden 0 16,5% 33%
Aankoop < 8j en  > 5j geleden 0 0 16,5%

Op welk bedrag wordt u precies belast?

Het basisbedrag voor de berekening van de meerwaardebelasting is het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs. Als blijkt dat u onder de aankoopprijs zou verkopen, wordt niet de verkoopprijs in aanmerking genomen, maar de werkelijke waarde.

Gelukkig wordt niet het volledige verschil belast. De uiteindelijk meerwaardebelasting wordt immers nog verlaagd met de werkelijke verkoopkosten, zoals de makelaarskosten (olang u die kan bewijzen). De aankoopprijs mag verder theoretisch verhoogd worden met de kostprijs van eventuele renovatiewerken en met enkele forfaitaire kosten: 25 % van de aankoopprijs, eventueel verhoogd met 5 % per volledig verstreken jaar tussen de aan- en de verkoop.

Zo fiscaal interessant mogelijk kopen en verkopen

Wil u een pand kopen of verkopen? Maak een afspraak bij Verhelst Vastgoed en laat u adviseren over de fiscale gevolgen en mogelijke fiscale optimalisatie.







terug